주택을 인도받고 전입신고까지 마쳤더라도 임차인의 대항력이 언제 생기는지에 따라 보증금 회수에 영향을 받을 수 있습니다. 특히 이사 당일 등기부에 근저당권 등이 설정되면 날짜만으로 우선순위를 단정하기 어렵습니다.
대항력은 언제 생기나
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다. 두 요건을 모두 갖춘 시점이 기준입니다. 입주를 먼저 했더라도 전입신고가 늦으면 대항력 발생도 늦어질 수 있습니다. 주민등록은 임차 사실을 외부에 알리는 공시 기능을 하므로 주소를 정확히 신고해야 합니다.
등기부 확인과 주의할 점
대항력이 생기기 전에 소유권이전이나 근저당권 설정 등기가 이뤄졌다면 해당 권리와의 관계에서 불리해질 수 있습니다. 계약 후 잔금을 치르기 전과 입주 당일에 등기사항증명서를 확인하고, 가능하면 잔금 지급·주택 인도·전입신고를 같은 날 진행하는 편이 안전합니다. 다만 대항력만으로 보증금이 모든 권리보다 우선하는 것은 아닙니다. 확정일자에 따른 우선변제권은 별도의 요건을 갖춰야 합니다.
자주 묻는 질문
전입신고만 하고 실제로 입주하지 않으면 대항력이 생기나요?
아닙니다. 주민등록뿐 아니라 주택의 인도도 필요합니다. 실제로 주택을 넘겨받아 거주할 수 있는 상태인지 확인해야 합니다.
이사 당일 근저당권이 설정되면 어떻게 되나요?
대항력은 요건을 갖춘 다음 날 발생하므로, 같은 날 설정된 근저당권이 앞설 가능성이 있습니다. 등기 접수일과 대항력 발생 시점을 함께 확인해야 합니다.